2020年起，3类房子别买！“教训”深刻，业内：10年后亏20%算轻的

原标题：2020年起，3类房子别买！“教训”深刻，业内：10年后亏20%算轻的

最近这一个月，相信不少人对楼市的看法都有所转变。

以前的房地产市场，看起来是那么坚不可摧，短短20年的时间，从1年销售面积1亿平米，到年销售17亿平米，成交额高达16万亿，期间楼市也经历过2003年、2008年的考验，最终都毫发无损。

从房企的数量就能看出来，仅在1998-2003这5年内，内资房企从19960家激增至37123家，到了2019年，房企数量已经达到了9万多家。

发展势头如此迅猛的市场，在2020年突然摁下了“暂停键”。

广发证券发布的研报显示，暂停线下销售的省份，2019年销售规模占全国的50.98%；不举办大型营销活动的省份，规模占30.29%。剔除政策叠加地区后，两者合计影响的全国市场份额为73.07%。

70%的销售额大概有多少？

按原来预估今年1季度房企销售2.8万亿来计算，也就意味着1.96万亿就这么蒸发掉了。

除了真金白银的成交量损失之外，人们对于房子的理念也在发生变化，当大家都不得不蜗居在家，体验大门不出、二门不迈的生活时，部分房子的弊端才慢慢涌现出来，2020年起，3类房子须回避，教训深刻，10年后或“卖不动”，亏20%都算轻的。

第一类，无物业、房龄老旧、居住环境差的老破小。

老破小这类房源，最近几年受到很多人追捧，原因很简单，有人押注未来会拆迁可以捡漏，有人是看中了老破小的优质学区，孩子升学之后还能转卖出去，归根结底，现在热衷于购买老破小的购房者，大部分都属于投机的类型。

最近这段时间，很多人都应该有感触，这种老旧家属院，既没有专业化的物业管理，居住环境也较差，居民多以中老年人为主，从楼梯到院内清洁，都处于“自扫门前雪”的状态。

一二线城市的老破小还好，大部分都在市中心，至少出门采购比较方便，特殊时期也不会影响生活，但三四线的商场、单位都更偏重于新城区，不少上世纪80年代以前的老家属院，基础配套与一二线城市不可同日而语。

前段时间有个朋友留言说，6年前他在二线某省会城市买了一套上世纪70年代的老房子，原本属于工厂宿舍，集体产权，后来改建成了房改房，没有物业，只有社区人员守个大门。

本来想着拆迁后可以一手拿房，一手拿钱，谁知道6年下来，不光要忍受日益变糟的居住环境，年年都在说拆迁，至今也没有准信，等的他身心俱疲，想把房子卖掉却又犹豫再三，挂出去要么没人要，要么给的价格比他的持有成本还低，用他的话说，这次长记性了，买房的教训很深刻，以后不再以投机的态度去买老破小了。

第二类，产权有争议的安置房。

千万别以为没人买安置房，以我的经历来看，在中小城市还有大量购房者青睐此类房子，他们普遍对买房这件事一头雾水，都是通过熟人关系转介绍，认为有套房子住就可以了，买房成了买家和卖家之间的个人交易，不少人仅凭收据和没有效力的证明，就敢买安置房。

但是，拆迁户的安置房绝大部分是无法进入市场流通的，有卖家说得很好听，3-5年后可以办理房产证，可世事难料，如果真的能办下来不动产权证，他为什么不等价值大幅提升后再卖呢？

你现在把安置房买到手，表面上看也住进了高楼，能在城市里有一席之地，然而，小孩上学的问题解决了吗？学校会认可这一类没有产权的房子吗？拆迁户所属的街道和社区跟买家没有任何关系，在安置房小区里，你终究是个“外人”。

这一类房子持有10年亏20%都算是轻的，即便现在比市价低一半，也不建议购房者考虑，因为没有流动性的房子，与钢筋水泥没有本质区别，居住者无法享受到房子相关的任何便利。

第三类，写字楼、商铺、公寓。

我们都听说过“一铺传三代”的说法，不管是自己经营还是出租出去，现金流源源不断的流入，看起来是个不错的模式，特别是前些年的商铺，几年时间就能收回成本，商铺总价也持续升值，可谓一举两得。

然而，最近这几年我们看到的现状是什么？

艾瑞咨询统计数据显示，三线城市购物中心空置体量达1089.2万平方米，平均空置率高达28％，超过一线城市7%以及二线城市21%的空置率。

不光是在三四线城市，就连高高在上的一二线大都市，也逃不掉此类房产空置的命运，据报道，深圳写字楼市场新增供应创历史新高，空置率最高，达到20%；上海空置率仅次于深圳，为19.4%；北京空置率为13.8%，创2011年以来最高水平。

深圳20%的空置率，意味着平均每座写字楼，都要有五分之一的面积闲置，这还没算商铺、公寓这样的房子。

公寓也是一样的道理，近几年打着LOFT、精致生活旗号的各类公寓，远远没有我们想象的那么美好，没有天然气、暖气，也不能落户，一层楼里动辄就是几十户，人员流动大，碰到2020年这样的事，就算窝到家里，也没什么安全感可言。

在最后，我们做个简单的总结。

1，安置房、小城市的老房子、商住房不能买，供过于求的趋势下，10年后流动性会越来越差，最终“卖不动”。

2，经历了最近这件事，买房要更加谨慎，物业、配套、城市选择、舒适度、容积率这些因素都要考虑在内，不能拿自己辛苦攒下的积蓄在楼市里冲动“挥霍”。